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Dynamische Preisentwicklung am deutschen Immobilienmarkt setzt sich vorerst fort

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- LBS erwarten für 2019 einen Preisanstieg zwischen 4 und 6 Prozent – Enorme regionale Wohnungsmarktunterschiede – Städte in Süddeutschland bleiben Preisführer

Quelle: Colourbox

Die Landesbausparkassen (LBS) sehen noch keine Entspan-nung auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Ihre aktuelle Frühjahrsumfrage unter 600 Immobilienvermittlern von LBS und Sparkassen signa-lisiert vielmehr spürbare, über der Gesamtinflationsrate liegende Preisanstiege zwischen 4 und 6 Prozent bis Jahresende. „Eine unverändert hohe Nachfrage nach Kaufobjekten bei gleichzeitig schrumpfendem Angebot im Bestand und einem noch nicht ausreichenden Neubau prägt weiterhin den Wohnungsmarkt“, so Verbandsdirektor Axel Guthmann heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2019“ in Berlin. Zugleich machte er Hoffnungen darauf, dass sich die Situation alsbald etwas normalisieren könnte, wenn die Bautätigkeit auf hohem Niveau gehalten werden kann und schon genehmigte Objekte zügig fertiggestellt werden.

Die Preissteigerungen betreffen der Analyse zufolge alle untersuchten Teilmärkte, also freistehende Eigenheime und Reihenhäuser, neue und gebrauchte Eigentumswohnungen sowie Bauland. Der größte Preisdruck mit erwarteten Steigerungen sogar über 6 Prozent ist beim Bauland zu registrieren. Aber auch bei den übrigen Objekten hält das Angebot mit der hohen Nachfrage sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern nicht Schritt. Ein weiteres Ergebnis der diesjährigen Umfrage: die angespannte Lage auf dem deutschen Wohnungsmarkt insbesondere in den größten Städten und ihrem Umland sowie vielen Universitätsstädten hat sich mittlerweile ausgedehnt auf prosperierende Mittelstädte.

Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen werden jeweils im Frühjahr über ihre Einschätzung zur Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt sowie über typische Preise – jeweils in mittleren bis guten Lagen – vor Ort befragt. Die Erhebung für 402 Land- und Stadtkreise gewährt ein umfassendes Bild über die Woh-nungsmarktsituation in Deutschland.

Trotz der anhaltenden Preisdynamik bleibt der Wohnungsmarkt in Deutschland geprägt von enormen Preisunterschieden von Region zu Region. Dies gilt traditionell für gebrauchte frei stehende Einfamilien-häuser, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel München, wo es mit 1,5 Millionen Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Großstädten der Südwesten mit Wiesbaden (1,2 Millionen Euro), Stuttgart (1 Million Euro), Freiburg im Breisgau (860.000 Euro), Regensburg (850.000 Euro), Heidelberg (840.000 Euro) sowie Düsseldorf und Frankfurt jeweils mit 800.000 Euro.

Teils noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,8 Millionen Euro sogar den absoluten Rekord auf. Und in Meerbusch sind die typischen Objekte mit 800.000 Euro genauso teuer wie in Düsseldorf. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit besonders reizvoller Landschaft: in den Voralpen Herrsching am Ammersee und Starnberg mit jeweils 1,3 Millionen Euro, am Bodensee Konstanz mit 800.000 Euro und Lindau mit 710.000 Euro.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmillionen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden in einer Bandbreite zwischen 290.000 und 380.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (170.000 bzw. 220.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 200.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 190.000 Euro). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Annaberg-Buchholz mit jeweils 80.000 bzw. 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Aus-kunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen – im Schnitt um 4,2 Prozent. „Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht“, so Guthmann. In Schleswig-Holstein (Nord) liegen sie bei 290.000 Euro, in Sachsen bewegen sie sich zwischen 200.000 und 270.000 Euro, in Nordrhein-Westfalen zwischen 240.000 und 350.000 Euro. Lediglich im Süden signalisieren die Preise vielerorts echte Engpässe. So koste selbst „in der Reihe“ ein neues Eigenheim in München 1,1 Millionen Euro und in Starnberg 1,15 Millionen Euro. In knapp einem Drittel der Metropolen ab einer halben Million Einwohner rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 350.000 Euro.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäusern – im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von rund 15 Prozent. „Vereinzelt sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten wie am Beispiel Frankfurt am Main zu sehen“, so Guthmann.

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten überall merklich gestiegene Preise, insbesondere auch an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Gräfelfing mit 8.500 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert, gefolgt von Starnberg (8.350 Euro). Weit vor Frankfurt, Stuttgart (6.500 Euro bzw. 6.700 Euro) und Hamburg (5.100 Euro) finden sich u. a. Planegg (8.200 Euro) und Grünwald (8.000 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Dortmund, Dresden und Bremen im Bereich von 3.500 Euro oder sogar darunter.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage und steigende Preise fest – im Schnitt um 4,9 Prozent. Allerdings ist der Preisunterschied zu einem Neubau (mit meist höherem Standard) unverändert groß. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten im Durchschnitt immer noch rund 36,3 Prozent.

Bauland bleibt nach Experten-Einschätzung der Engpassfaktor Nummer Eins auf dem Immobilienmarkt. Spitzenpreise werden in süd- und süd-westdeutschen Großstädten wie München (2.300 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (1.400 Euro) oder Düsseldorf (770 Euro) regis-triert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Cottbus und Salzgitter) Bauland auch für rund 100 Euro pro Quadratmeter oder sogar darunter am Markt.

Für die weitere Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt insgesamt wird es nach Einschätzung der LBS-Experten vor allem darauf ankommen, dass die Ausweitung des Wohnungsangebots zügig vorankommt. „Trotz aller Bemühungen um Nachverdichtung und Nutzung vorhandener Brachen – ohne die Ausweisung neuen Baulands wird es nicht gelingen, die Bodenpreise einzudämmen und preiswerten Wohnraum zu errichten“, so Guthmann abschließend.