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Prognose: Wo Wohnimmobilien noch an Wert gewinnen

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- HWWI berechnet, wo bis 2035 am ehesten ein Wertzuwachs erwartet wird • In der Mehrheit der Regionen stagnieren die Immobilienpreise oder nehmen sogar ab • Kaufpreise in Metropolen und ihrem Umland steigen zunächst jedoch weiter • Weitere Wertsteigerungen im süddeutschen Raum sowie im Weser-Ems-Gebiet

Quelle: Postbank - eine Niederlassung der deutschen Post AG / Postbank Wohnatlas 2022 / Prognose: Wo Wohnimmobilien noch an Wert gewinnen

In fast der Hälfte aller 401 deutschen Land­kreise und kreis­freien Städte können Haus- und Woh­nungs­besitzer*innen davon ausgehen, dass ihre Immo­bilie bis mindestens 2035 real an Wert gewinnt. In der knappen Mehr­heit der Regionen hat der Preis­boom jedoch ein Ende. Auch nach der Corona-Krise wird es am deutschen Immo­bilien­markt Regionen geben, in denen die Kauf­preise weiter ansteigen.

Weitere Zu­wächse er­warten Expert*innen vor allem für den süd­deut­schen sowie den Hamburger und Berliner Raum und das Weser-Ems-Gebiet. Im west­lichen Mittel­deutsch­land werden die Kauf­preise über­wiegend stag­nieren. Für weite Teile Ost­deutsch­lands – mit Ausnahme von Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena, Erfurt und Weimar – ist hin­gegen von sinkenden Kauf­preisen für Immo­bilien auszugehen. Dies sind Ergeb­nisse der Studie „Post­bank Woh­natlas 2022“, für die Expert*innen des Ham­burg­ischen Welt­Wirtschafts­Instituts (HWWI) eine Kauf­preis­prog­nose bis 2035 erstellt haben.

Der Auf­wärts­trend am deutschen Immo­bilien­markt bleibt lang­fristig bestehen, gilt aber nur noch für bestimmte Land­kreise und kreis­freie Städte. In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gut­ver­dienen­der Erwerbs­tätiger an der Be­völkerung dürfen Käufer*innen und Eigen­tümer*innen von Wohnungen bis 2035 mit weiteren Wert­zu­wächsen rechnen. Fast durch­gehend gute Rahmen­be­ding­ungen für Wohn­immo­bilien finden Eigen­tümer*innen und Kauf­interessierte vor allem im Süden und Nord­westen der Republik. Wer sich zum Kauf ent­schließt oder bereits eine Immo­bilie besitzt, darf hier bis 2035 mit Wert­zu­wächsen rechnen.

Auch die Immo­bilien­märkte vieler Groß­städte nebst Um­land profi­tieren von guten demo­grafischen und wirt­schaft­lichen Rahmen­be­dingun­gen. Unter den so­genannten „Big Seven“, also den sieben größten deutschen Metro­polen, wird der mit Abstand stärkste Preis­anstieg erneut für die bereits heute teuerste Groß­stadt Deutsch­lands, München, erwartet.

Ob­wohl der Qua­drat­meter­preis 2021 bereits bei 9.732 Euro lag, prog­nos­ti­ziert die Studie einen weiteren realen Preis­anstieg um durch­schnitt­lich mehr als zwei Prozent pro Jahr. Auch in Frank­furt am Main, Köln und Stutt­gart ist ein deut­liches jähr­liches Preis­plus von mehr als einem Prozent drin. In Hamburg, mit dem derzeit dritt­höchs­ten Kauf­preis unter den Big Seven, steigen die Preise zwar bis 2035 weiter, aller­dings nicht mehr so dynamisch wie bisher. Für die Hanse­stadt wird mit einem realen jährlichen Plus von knapp über 0,5 Prozent pro Jahr das schwächste Preis­wachs­tum aller Big Seven erwartet.

Prognose: Preisentwicklung in den „Big Seven“ 2021-2035
 

HWWI-Wohnungsmarktmodell ermöglicht Kaufpreisprognose

Im Rahmen der Kauf­preis­prog­nose für die 401 kreis­freien Städte und Land­kreise werden An­ge­bots- und Nach­frage­ent­wick­lun­gen auf Basis ver­schiede­ner Re­gional­daten zur Be­völkerungs- und Alters­struk­tur, Haus­halts­größe, Ein­kommens­ent­wick­lung sowie zu Wohn­aus­gaben und Woh­nungs­an­ge­bot model­liert. Das HWWI-Wohnungs­markt­modell voll­zieht nach, wie sich diese Fak­toren wechsel­seitig be­einflus­sen. Am Ende der Modell­rechnung steht die Kauf­preis­prog­nose für den Zeit­raum 2021-2035. Aus­gewiesen wird der durch­schnitt­liche jähr­liche reale Preis­trend.

„Die Corona-Krise hat sich nicht negativ auf die Preis­ent­wick­lung am Woh­nungs­markt aus­ge­wirkt. Im Gegen­teil: Mehr Menschen haben in dieser Aus­nahme­si­tu­a­tion über ein Eigen­heim nach­gedacht und Immo­bilien als sicheren Hafen gesucht“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immo­bilien­ge­schäft Postbank und Deutsche Bank. „Lang­fristig werden die Wert­ent­wick­lun­gen auf dem Immo­bilien­markt vor allem durch die demo­grafischen sowie die wirt­schaft­lichen Ent­wick­lungen der jeweiligen Regionen bestimmt. Die An­zieh­ungs­kraft der Metro­polen und ihres Um­lands wird bleiben.“

 

Preise im Umland der Metropolen ziehen deutlich an

Die Metro­polen und ihr Um­land bleiben für Anleger*innen und Selbst­nutzer*innen at­trak­tiv. Das liegt an er­warteten Be­völkerungs­zu­wächsen von mehr als fünf Prozent in Groß­städten, dem Umland der Big 7 sowie in vielen bayrischen Regionen. Neben der demo­grafischen Ent­wicklung wird hier auch die er­wartete Ein­kommens­ent­wick­lung die Kauf­preise treiben. In zentralen Lagen über­steigt die Nach­frage vieler­orts das An­gebot, was die Preise weiter in die Höhe schnellen lässt.

Für Potsdam wird mit realen Preis­zu­wächsen von mehr als zwei Prozent pro Jahr das voraus­sicht­lich stärkste prozen­tuale Preis­wachs­tum aller deutschen Regionen erwartet. Die künftige Preis­dynamik bis 2035 in der branden­burgischen Landes­haupt­stadt ist damit etwa auf dem gleichen Niveau wie in Deutsch­lands teuerster Stadt München. Im Münchener Ein­zugs­gebiet lässt der Land­kreis Miesbach ebenfalls einen etwa so hohen Zuwachs erwarten wie die bayerische Landes­haupt­stadt. Auch die kreis­freie mittel­große Stadt Lands­hut sowie die Land­kreise Erding und Ebersberg, alle im Umland von München gelegen, gehören zu den zehn Regionen mit den höchsten erwarteten jährlichen Preis­an­stiegen bis 2035.

Aus dem Umland Ham­burgs haben es der direkt an die Hanse­stadt grenzende Land­kreis Her­zog­tum Lauen­burg sowie der zur Metro­pol­region gehörende Land­kreis Lüne­burg in die Top Ten geschafft. Der Land­kreis Lüneburg in Nieder­sachsen lässt bei­spiels­weise auf Wert­zu­wächse im Bereich von knapp unter zwei Prozent pro Jahr hoffen. Der Quadrat­meter­preis liegt hier mit 3.404 Euro jedoch deutlich unter dem mit Regional­zügen oder PKW schnell erreich­baren Hamburg, in der der Quadrat­meter mit 6.488 Euro zu Buche schlägt.

Mit der sächsischen Groß­stadt Leip­zig ist neben Potsdam eine weitere ost­deutsche Groß­stadt unter den Top Ten zu finden. Auch die kreis­freie Groß­stadt Heil­bronn in Baden-Württem­berg ver­spricht künftige Wert­steigerungen von mehr als zwei Prozent pro Jahr. Der Preis für Eigen­tums­wohnungen liegt mit 3.761 Euro pro Quadrat­meter deut­lich unter­halb dem von Stutt­gart mit 5.345 Euro, wobei in der Landes­haupt­stadt von jähr­lichen Wert­steigerungen in Höhe von mehr als ein Prozent aus­ge­gangen wird.

„Wer in einer Groß­stadt oder deren Umland eine Eigen­tums­wohnung sucht, sollte Angebote besonders genau prüfen. Einzelne Objekte werden bereits über­teuert angeboten und lassen keine deut­lichen Preis­zu­wächse mehr erwarten“, sagt Grunwald. Sie rät Kauf­interes­sierten, bei der Be­wertung eine/n Expert*in hin­zu­zu­ziehen.

Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2021-2035

 

Weitere Städte und Landkreise als Alternative

Die Studie zeigt aber auch, dass die Preise nicht nur in den oben ge­nan­nten Re­gionen sowie den Big Seven weiter an­ziehen, sondern auch für zahl­reiche weitere Groß­städte sowie Land­kreise eben­falls deut­liche jähr­liche Preis­zu­wächse bis 2035 erwartet werden können. Ein Preis­plus von klar mehr als ein Prozent pro Jahr werden darüber hinaus für die Groß­städte Darm­stadt, Augs­burg, Ingol­stadt, Münster, Mainz, Regens­burg, Frei­burg und Ulm prog­nos­ti­ziert.

Auch die Land­kreise Lands­berg am Lech, Cloppen­burg, München, Dachau, Lörrach, Kehl­heim, Lands­hut und Ems­land gehören mit weiteren Preis­schüben in gleicher Höhe zu den ver­heißungs­vollen Alter­nativen. Bei den kreis­freien Mittel­städten ver­sprechen neben Lands­hut die ebenfalls in Bayern gelegenen Städte Mem­mingen und Schwa­bach Preis­zu­wächse von mehr als einem Prozent jährlich.

„Auch nach der Corona-Pan­demie wird die Arbeit im Hom­eoffice in vielen Jobs mög­lich bleiben. Das rückt auch Städte und Land­kreise außer­halb der großen Zentren in den Fokus. Auch diese punkten in der Regel mit guter Infra­struktur – aber noch zu er­schwing­lichen Preisen“, sagt Immobilien-Expertin Grunwald. „Kauf­interes­sent*innen sollten allerdings genau hin­sehen, ob Aus­stattung und Lage den an­gebotenen Preis wider­spiegeln.“


Trotz negativem Preistrend den Traum vom Eigenheim wagen?

Wert­verluste bei Immo­bilien drohen dagegen in struktur­schwachen Regionen mit sin­kenden Be­völkerungs­zahlen. Das trifft ins­besondere auf viele Regionen in den ost­deutschen Bundes­ländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklen­burg-Vorpom­mern zu. Hier sind in den kom­menden Jahren deutlich schrump­fende Be­völkerungs­zahlen zu erwarten. Zudem altert die Be­völkerung stark, was zu weiteren Kauf­kraft­ein­bußen der Be­völkerung führt. In der Folge werden die Kauf­preise für Immo­bilien sinken. Eigen­tums­wohnungen in der Stadt Suhl in Thüringen werden von allen deutschen Regionen voraus­sichtlich am stärks­ten an Wert verlieren. Aus­nahmen, die sich im Osten Deutsch­lands gegen diesen Trend ent­wickeln, sind der Groß­raum Berlin sowie Leip­zig, Dresden, Jena, Erfurt und Weimar.

Neben den ost­deutschen Regionen sind auch das Saar­land sowie einzelne Gebiete in der Mitte Deutsch­lands von Preis­rück­gängen betroffen. Für die Ruhr­gebiet-Städte Herne, Gelsen­kirchen, Hagen, Duisburg und Bochum sowie das nahe­gelegene Rem­scheid im Bergischen Land wird bis 2035 von Preis­rück­gängen von mehr als einem Prozent pro Jahr aus­ge­gangen.

„Beachtet werden muss, dass die Prognosen jährliche Durch­schnitts­werte für die gesamte be­trachtete Region wieder­geben. Möglich ist somit, dass sich inner­halb der Land­kreise Gemeinden mit guter Ver­kehrs­an­bindung und Infra­struktur­aus­stattung sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden mit mangelndem Infra­struktu­rangebot wiederum sehr negativ entwickeln. Auch innerhalb von Gemeinden ist das Spektrum in der Regel weit gefächert. Je nach An­bindung, Lage und Aus­stattung können sich im Einzel­fall deutliche Ab­weichungen von den Durch­schnitts­werten ergeben“, sagt Grunwald. „Wer keine Wert­anlage sucht, sondern lang­fristig ein Eigen­heim für die Familie selbst nutzen will, kann sich auch in diesen Regionen den Traum erfüllen. Ab­bezahlte Immo­bilien können ein wichtiger Bau­stein für die Alters­vor­sorge sein.“


Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.


 

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